北京出台新规 物业公司须每年“晒”账单

2010年05月27日09:38  来源：《北京日报》

         数十位专家上百轮讨论，市民提出700多条意见参与，市政府常务会最终议定……《北京市物业管理办法》经过数年酝酿，几经易稿，终于出台，今年10月1日施行。这个管理办法和每一位有居所的人都有关系，而且在物业管理领域进行了大胆的探索和创新，很多做法都开全国同行业之先河。

物业公司须每年定期“晒”账单

　　小区服务用了多少保安员、多少保洁员？都是什么价码？灌溉绿化用了多少水，花了多少水费？……以后，物业公司在小区中服务的各种成本都将每年对业主公开“晒”一次。

　　去年8月，因自己所住的小区物业公司不按照《物权法》向业主公布其收益情况，央视主持人赵普一纸诉状，将北京嘉晟物业管理有限公司推上被告席，要求其公示电梯间及楼宇外的广告经营收益情况。在赵普起诉后，北京嘉晟物业管理有限公司公布了电梯间及楼宇外的广告经营收益。对于物业公司一直“捂”着的账单，新的《北京市物业管理办法》要求物业必须定期“晒”出来。《办法》规定：“物业服务企业应当在每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复；业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计时，物业服务企业应当予以配合。”

　　此前，一些小区物业也公示了小区的账单，但内容比较模糊。据了解，物业服务的成本一般应该包括9大项，包括管理服务人员的工资，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，办公费用等。北京市物业管理协会曾在今年4月首次公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息。其中物业人员工资开支占了大头儿。

　　在此前召开的北京物业管理工作会上，市住建委相关负责人曾表示，成本不公开，容易让业主对物业费产生异议，所以今年将从“适当时候”开始，组织定期公布物业服务成本定额造价，把物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准定期公布。

　　针对新项目，还将引入第三方机构测算物业费初始价格，并将价格形成机制在售楼处公示。同时，物业管理行业协会会在每季度公布一次物业服务成本定额造价，把物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准定期公布。这个定额造价也可以成为小区业主考量物业服务公司所公布成本“含真量”的参考标准。

　　另据了解，除了物业公司晒出账单外，市住建委还将出台物业公司服务的五级标准，其中一级是“服务基本到位”，二三四五级逐级增加服务内容。业主今后既可以看到物业企业的收支成本，也可以具体了解小区物业的服务标准，两相比对一下，就知道自己支付的物业费值不值了。

　　据了解，今年4月2日，北京复北社区挂出了一张小区收费标准，标明了垃圾外运费、公用设施维修费等费用，同时部分项目也划分了一级住宅、甲类住宅、乙类住宅在同一项目上的不同收费标准，细化到以一分钱为单位。这张收费标准表格可以被视为五级标准的一个雏形。到了五级标准公布时，每一个交费级别应该有多少，每一个级别分别规定了玻璃擦几次，地面扫几遍，多少名保安同时在岗，地面、墙面破损多大面积归物业修等等，不同的级别将包括不同的服务内容。据了解，市住建委已经在全市70多个项目中采样，五级标准将会涵盖300多项内容。

　　新规亮点1

　　前期物业费由开发商掏

　　新规概述：建设单位承担前期物业责任，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。这意味着，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己当“物业公司”，请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行服务。

　　解读：“今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商将‘扛’起前期物业服务的所有责任。”市住建委物业处处长于良告诉记者，业主在这期间不必承担物业费，待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物业费重新进行约定。

　　前期物业由开发商承担，除了承担费用，开发商还要把设施、设备管理，保安和保洁都管起来，买房人在签订购房合同时，前期物业服务合同是作为购房合同附件出现的，签署合同的双方是购房人和开发商。也就是说，在入住后到业主大会成立前，或者业主大会筹备组成立三个月前，房屋质量出现问题，或者出现公摊面积有不合理使用、绿地变会所的情况，购房人都可以找到开发商“理论”，而物业企业和业主之间动不动就“剑拔弩张”的紧张关系也会因此迎刃而解，物业也就不用替开发商“背黑锅”了。

　　开发商如果想尽快把“前期物业”这个大包袱甩掉，还需要经过两道门槛，一个是支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担；第二是前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构对前期物业进行查验，查验通过后开发商才能把前期物业责任交出，业主大会这个真正的“主人”正式上岗，接过小区管理的重任。

　　开发商基本不具有物业服务企业的资质，因此在开发商承担小区前期物业责任期间，在没有物业服务企业资质的情况下，也可以承担物业服务企业的职能，但由于时间较短，而且各专项服务均需要委托专业服务企业，又有当地街道办事处和区县房屋行政管理部门监管，开发商承担前期物业责任期间不会对业主生活产生负面影响。

　　新规亮点2

　　小区车位不得出售给“外人”

　　新规概述：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　解读：由于很多小区的车位售价不菲，动辄十几、二十万元，因此很多小区的业主不愿意买车位，宁愿租车位，因此不少小区车库、车位是由开发商持有的。开发商如果要出租这些车位，应当首先出租给本物业管理区域业主，在满足本区域业主需要后，开发商可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，但租期不得超过6个月。

　　如果开发商要涨租金怎么办？新《办法》明确提出，开发商调整车位租金应当与全体业主协商。这意味着，开发商一旦确定车位租金价格，再提高就需要有充足的“硬理由”了。至于开发商要如何与全体业主协商，在下一步出台的配套文件中会有详细说明。

　　新规亮点3

　　评估监理机构“裁判”物业纠纷

　　新规概述：业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

　　解读：“业主和物业服务企业的纠纷现在都找政府或者通过诉讼解决，物业服务评估监理机构的出现为客观公正解决这些纠纷提供了技术依据。”北京市住建委物业处处长于良说，北京正在积极培育物业服务独立第三方评估监理机构，鼓励物业服务各方权益主体在确定物业项目收费标准、物业项目接管验收等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构，从事客观公正的评估监理。

　　第三方监理都能干些什么呢？于良说，在成立业主大会之前，前期物业是由开发商承担的，在成立业主大会后，业主大会要选聘新的物业服务企业，这时就需要开发商和业主大会共同委托第三方监理对前期物业服务情况进行查验，特别是设施、设备的维护，如果设施、设备有损毁情况，提供前期物业服务的企业需要进行赔偿，只有第三方监理对前期物业服务情况验收后，新老物业服务企业才能进行交接。

　　除此之外，业主如果对物业服务企业的服务水平不满意、或者对物业费不满意，都可以要求第三方监理进行评估，持评估报告同服务企业“讨价还价”；相反，如果物业公司觉得签订合同时的物业费过低，希望调高，也要通过第三方监理进行评估，才能向业主大会提出申请。

　　措施：据悉，作为《北京市物业管理办法》的配套文件之一，《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》目前正在广泛征求意见，今年“十一”前将出台实施。
新规亮点4

　　老物业赖着不走罚款10万

　　新规概述：物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。原物业服务企业不得以业主欠交物业费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理交接。而且，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的这一段时间，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

　　解读：在一些物业公司被业主换掉的时候，会以各种借口拒绝向接手的物业公司办理交接，而最好的理由就是业主欠交物业费。如果原来的物业服务企业执意不撤出小区怎么办呢？原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提出诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

　　此外，如果原物业公司拒不撤出，可以由区县房屋行政主管部门责令限期撤出，逾期不撤出可处10万元罚款。

　　新规亮点5

　　不得以欠费为由停水断电

　　新规概述：水、电、气、热、通信、有线电视等钱款费用，原则上由业主自行交纳，物业服务企业接受委托代收的，应当向业主出具专业经营单位发票，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　解读：代收各种水、电、气、热等费用眼下已经成为一些物业服务公司的经营项目，物业公司代收这些费用，本应由专业供电、供水公司提供相应发票，由物业公司代开，但目前业主能够直接从物业公司拿到发票的并不多。由于一些小区的物业费收缴率不高，个别物业公司为了提高物业费收缴率，以业主欠交物业费为由，停水断电，甚至还有极个别物业公司将代收的水电费用挪作他用，弥补物业费的不足，不向供电、供水公司交纳。新《办法》明文禁止物业公司的这些行为。对于如何处罚，市住建委将出台相应的适用细则。

　　案例：前不久，建外SOHO东区发生停电事件，众业主获悉小区欠电力公司巨额电费，同时牵出小区拖欠巨额供暖费，物业服务公司称拖欠费用的原因是因为很多业主不交物业费。而建外SOHO东区商铺的电费一直是由物业公司代扣代缴的，但电力公司半年多没有收到物业公司足额交纳的电费。

　　影响：

　　开发商捂盘要算物业成本账

　　前期物业的规定捎带手地也打击了开发商的捂盘行为。依新《办法》规定，物业主要配套设施设备和相关场地能够共用的，应当划分为一个物业管理区域。而且还规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的才能申请成立业主大会。新《办法》实施以后，如果再“分期分批”开盘，会让开发商肩上承担的物业费担子更重。

　　如果按照每平方米每月2元的物业费计算，一个住宅面积达到5万平方米的小区，开发商每个月就得掏出10万元，业主大会的筹备期以3个月计，3个月的时间开发商要为购房人支付30万元的物业费。如果拖的时间越长，费用会越高。

　　物业公司不再当“替罪羊”

　　在购房人签署购房合同的时候，同时还需要签订的是前期物业服务合同，这份合同是由开发商和由其选定的物业服务公司签订的，购房人只有接受的“份儿”。由于物业公司对开发商百依百顺，开发商的遗留问题物业公司即使了解情况也不敢“多嘴”。业主入住后，开发商撤场，留下物业公司跟业主打交道，出现的开发商遗留问题，物业公司也一并替开发商“扛”了。今后，这些问题就由开发商来承担了，物业不必再背“黑锅”了。

　　各方观点

　　新《办法》将减少物业矛盾

　　开发商承担前期物业责任、要求物业公司“晒”成本……《北京市物业管理办法》很多内容全国首创。昨天记者采访时，除了几家开发商负责人不愿接受采访外，许多业主和物业公司都很乐意发表看法，相关物业管理方面专家在接受记者采访时表示，新《办法》实施将大大减少物业矛盾。

新规向弱势群体倾斜

　　点评人：舒可心

　　从事物业管理研究10年的社区专家

　　说起《北京市物业管理办法》，舒可心说了八个字：起点很高，用心良苦。

　　“政府从一个曾经的游戏参与者彻底变成了游戏的裁判，而且这个裁判向弱势群体倾斜。”舒可心说，“开发企业承担前期物业责任这一条，表面上看似乎对开发商不公平，但实际上是调剂了社会公平。在开发商、购房人和物业服务企业这个‘三角’当中，购房人是最弱势的，让购房人学习和开发商或者物业企业博弈是不现实的。为了构建和谐稳定的社会关系，公共政策就是要进行社会公平的调剂，让占用更多社会资源和社会财富的开发企业承担更多的社会责任，有责任感的开发企业是会支持的。”

　　新《办法》对街道办事处、乡镇人民政府的“要求”很高，如牵头组建首次业主大会会议筹备组、业主大会和业主委员会的备案当场受理、协助没有成立业主大会的小区共同决定重大物业管理事项……基层政府的服务职能也会越来越重要。

　　随着城市建设任务逐渐下降，城市管理任务越来越重，物业矛盾日益突出，甚至变成了随时可能激化重大社会问题的“安全隐患”。开发商遗留问题长期存在、业主大会运作困难、物业市场质价不符、行业监管模式亟待调整……由于业主主体地位缺失，这些物业矛盾长期得不到根本解决，新《办法》解决的正是这些看似不大、实则不小的物业矛盾。

　　配套细则须做好

　　点评人：张大宪

　　参与讨论新《办法》的专家组成员之一，新天第小区业主委员会成员

　　“市场发展这么快，原来的管理办法已经滞后了。”看到新《办法》出台，张大宪觉得很欣慰，“新的办法很多提法在国内是第一次提出，像开发商承担前期物业责任、要求物业公司‘晒’成本、引入第三方评估机制……既是大胆的探索也有理论支撑，下一步要做的是做好配套细则，让这些措施扎扎实实落实下去。”

　　建管合一减少纠纷

　　点评人：王龙贵

　　长城物业北京分公司总经理

　　王龙贵告诉记者，新《办法》提出了很多新内容，如要求开发商承担前期物业责任，这对于物业公司来说是一件好事，因为以前“建管分离”，开发商遗留下来的问题常常引发业主和物业企业之间的矛盾，如果前期物业“建管合一”，对小区业主和物业企业之间建立和谐互信关系有很大帮助。