埋怨服务不到位4年不交物业费 开发区24名业主败诉

    物业：

    四年不交物业费 起诉业主

    在起诉书中，物业公司称：2006年1月，他们与开发商签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定该物业公司为某小区提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.40元计算，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每日5‰交纳滞纳金。物业管理期限3年，合同到期后双方又续签合同3年。但业主赵某等人自入住该小区后，自2006年8月至2010年8月，每家拖欠物业管理费从2000多元到5000多元不等。按业主公约，业主除应缴纳拖欠的物业管理费外，还应承担每日5‰的违约金。他们愿意适当降低违约金至不超过物业管理费金额的1倍，请求判令被告支付物业管理费及违约金。

    业主：

    物业服务太差劲 不应交费

    法庭上，24名业主围绕小区内物业服务质量问题，向法庭提交了小区同楼部分业主的管理调查证明和所拍摄的照片一组，证明小区的物业服务质量存在诸多问题，如：小区内绿化不达标，杂草丛生，路灯经常坏却无人修理；小区内居民楼下车库、楼内住户对外出租，人员秩序混乱；楼外墙存在墙面乱贴广告等情况。楼道入口大门常年损坏，无人修理，造成外来人员可以随便进入楼内，危害居民人身安全等。

    24名业主称，因为物业公司对上述问题疏于管理、未进行约束及整治，所以他们不应当支付物业管理费。

    法院：

    业主提供证据不足 不予采信

    法院认为，首先，业主证明材料中签名的业主与被告业主同时是物业所管理的住户，与被告业主们有一定的利害关系，且上述业主作为证人又均未出庭，故此证言的真实性无法判断，法院不予采信。

    其次，小区物业状况照片是业主于应 诉后拍摄，反映的是小区内目前的物业服务情况，而本案业主们所拖欠的物业管理费产生在2006年8月至2010年8月，故此照片无法证明此期间物业管理的实际情况，法院不予采信。

    另外，小区内车库及房屋的所有权人将车库、房屋进行出租是基于所有权而进行的权利处分，物业公司对此不具有强制性的行政管理权限，但根据物业管理条例的规定及业主公约的约定，物业公司在今后应当维护好小区内的公共秩序。

    最后，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条有关规定，法院判决赵某等24名业主应向物业管理有限公司交纳物业管理费，并支付违约金。

 法官说法：物业费官司 业主为啥打不赢

    居民打不赢物业官司究竟是为什么呢？百姓依法维权怎样才更有利呢？办案法官说，近几年来物业官司呈现井喷状态，其中约一半调解，三成撤诉，两成判决。但
不论从哪个方式来看，居民最终都要交纳物业费。

    物业公司服务质价不符，主要是涉及诉讼由谁举证的问题，证据是否充足有力的问题。

    物业服务纠纷中大多数情况是因业主认为物业公司服务达不到业主要求，于是业主不交或少交物业服务费。

    到诉讼时，举证责任的分配成为关键，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及其它相关规定，结合实践情况，对此应区分不同情况对待：如业主提出物业服务企业某一项或某几项服务义务未履行时，物业服务企业应承担其履行的举证责任；如果业主提出物业服务企业在履行某项服务义务时有瑕疵，即履行了义务但未完全达到应有标准，因业主已承认物业服务企业对服务义务进行了履行，应由业主承担瑕疵的举证责任。当然，法院在审理中在举证责任分配方面会综合考虑个案具体情况依法灵活掌握，以平衡双方当事人利益。

    法官提醒广大业主，发现物业公司提供的物业服务中存在不达标情形时，应当注意保存证据，以备涉及诉讼时能够提交法庭充分证明自己的主张。业主总说小区丢车、丢东西了，却不能提交任何证据。如果没有证据，法院就不能认可。但如果有报案记录的，就可作为证据。

    房子质量有问题 不能成为拒交物业费理由

    在物业官司中，业主抗辩关键词还通常会有：“房子长毛、漏水”“对讲机不好使”“地面、墙面有裂缝”“物业合同我不认可”等等。

    办案法官认为，房子存在质量问题，实际上是开发商没有履行完房屋买卖的合同义务，导致房子有缺陷。开发商遗留的问题，其实并不关物业公司的事，但许多业主为此而拒交物业费，所以居民会输官司。

    还有的业主反映，物业公司是与开发商签的前期物业管理合同，合同内容并没有经过业主大会讨论决定，大家不认可其中的条款，所以拒交物业费。办案法官认为，开发商假如盖了200套房子，暂时只卖出去几十套，这个时候开发商是最大的业主，所以《物业管理条例》允许开发商与物业公司签订前期的物业管理合同。这个合同对所有以后入住的业主都具有法律效力，尽管大家不知道、没经过谈判、也不赞同这个合同，但是如果物业公司仍在服务，那么这个合同就对所有业主发生法律效力。

    业主维权最好办法：成立业主委员会 自己的物业自己做主

    物业纠纷官司中，业主抗辩的关键词主要有：“保安巡查不到位”“保洁不好”“大门不锁”“绿化不好”等。

    物业公司服务质价不符，业主对物业公司的服务不满意。其实，广大业主最应该做的，就是成立业主委员会，召开业主大会，换一家物业公司，这才能从根本上解决问题。拖着物业费不交，只能是被动挨打被起诉，并不能维护自己的合法权益。但成立主业委员会，召开业主大会具体实施起来，会遇到很多困难，一个小区住着几百户居民，大家都不认识，要组织全体居民开会进行选举，不是一件容易的事。